内装解体の費用、スケルトンと原状回復でどう違う？坪単価と見積もり完全ガイド

2025年8月4日(月)更新

こんにちは！岡山の解体専門業者の株式会社アライブです。

「中古マンションを購入して、間取りから内装まで全て自分好みに変えるスケルトンリフォームをしたいけど、まず内装を全部壊す費用はいくらかかるの？」「借りていた店舗を退去することになった。契約書にある『原状回復』って、内装解体にどれくらいの費用を見積もっておけばいいんだろう？」「リノベーションの見積もりにある内装解体費用、アスベストの調査費用とかも含まれているの？」このように、住宅のリノベーションや店舗の退去など、明確な目的を持って建物の内部を解体する「内装解体」について、その専門的な費用や進め方に、多くの疑問やご不安をお持ちではないでしょうか。

この記事では、そんな皆様の疑問を解消するために、私たち解体のプロフェッショナルが、新たな空間創造の第一歩となる「内装解体」について、その費用の基本から、皆様の目的である【スケルトンリフォーム編】と【原状回復編】に分けて、それぞれの費用相場と注意点を徹底比較します。さらに、内装解体における最重要リスクであるアスベスト調査の必要性や、コストを賢く抑えるための見積もり術まで、詳しく、そして分かりやすく解説していきます。

この記事を最後までお読みいただければ、ご自身の目的（スケルトンか原状回復か）に応じた内装解体の費用感を正確に把握し、アスベストなどの潜在リスクにもしっかりと備え、適正な価格で高品質な工事を実現するための、より専門的で実践的な知識が身につきます。岡山で中古物件を購入してフルリノベーションを計画されている方、店舗やオフィスの移転・退去に伴う原状回復工事が必要な事業者様、そしてアスベスト調査の必要性や費用について詳しく知りたい方は、ぜひご一読ください。

【費用の基本】内装解体の坪単価・m2単価はいくら？費用の決まり方をまず知ろう

内装解体の費用について考える前に、まずはその費用がどのように算出されるのか、基本的な仕組みを知っておくことが重要です。内装解体の費用は、主に「坪単価」または「m2（平方メートル）単価」を基準に計算されますが、その単価は建物の構造によって異なります。

1. 坪単価・m2単価の考え方と費用相場

• 坪単価: 1坪（約3.3m2）あたりの解体費用。
• m2単価: 1平方メートルあたりの解体費用。

【建物の構造別・内装解体の単価相場】

| 建物の構造 | 主な対象 | 坪単価の目安 | m2単価の目安 |

| 木造（W造） | 戸建て住宅、アパート | 約2万円～5万円 | 約6,000円～15,000円 |

| 鉄骨造（S造） | 店舗、オフィス、アパート | 約3万円～7万円 | 約9,000円～21,000円 |

| 鉄筋コンクリート造（RC造） | マンション、ビル | 約4万円～8万円 | 約12,000円～24,000円 |

RC造のマンションなどが木造戸建てに比べて単価が高くなるのは、壁や床がコンクリートで頑丈に作られているため解体に手間がかかることや、エレベーターでの廃材搬出、管理組合の規約など、特別な配慮と作業が必要になるためです。

2. 内装解体費用の主な内訳

見積書に記載される費用は、主に以下の項目で構成されています。

• 解体作業費: 職人の人件費や工具の使用料など、実際の解体作業にかかる費用です。上記の単価で計算される部分が主となります。
• 廃材処分費: 解体で発生した木くず、石膏ボード、コンクリートガラ、古い設備機器などを、産業廃棄物として適正に処理するための費用です。
• 養生費: 解体しない部分や、マンションの廊下・エレベーターといった共用部分を、傷や汚れから守るためにシートなどで保護する費用です。
• 諸経費: 現場管理費や書類作成費、交通費など、工事全体を管理・運営するために必要な経費です。

以前、あるお客様が「坪単価だけで考えたらA社が一番安い」と仰っていました。しかし、見積もりの内訳を詳しく比較すると、A社は廃材処分費が別途になっており、養生費も最低限でした。B社は坪単価が少し高くても、それらが全て含まれており、結果的に総額はB社の方が安く、かつ安心できる内容でした。単価だけでなく、費用の内訳全体を見ることが、適正価格を判断する上で非常に重要です。

【スケルトンリフォーム編】住宅の内装解体費用、工事範囲ごとの相場を解説

中古住宅やマンションを購入し、間取りから全てを一新する「スケルトンリフォーム（リノベーション）」は、理想の住まいを実現するための魅力的な選択肢です。その第一歩となるのが、内装をすべて取り払う「スケルトン解体」。ここでは、住宅のスケルトンリフォームにおける内装解体費用について、工事範囲と併せて解説します。

1. スケルトン解体とは？

スケルトンリフォームにおける内装解体とは、壁紙や床材といった表面的な部分だけでなく、間仕切り壁、天井、床下地、キッチン、浴室、トイレといった住宅設備に至るまで、建物の構造躯体（柱・梁・床などの骨格）以外の内装をすべて解体・撤去し、コンクリート打ちっぱなしのような「箱」だけの状態にすることです。

2. 戸建て住宅のスケルトン解体費用

• 費用相場（坪単価）:
  • 木造：約3万円～6万円
  • 鉄骨造：約4万円～7万円
• 工事事例: 延床面積30坪の木造2階建て住宅を、まるごとスケルトン解体する場合、90万円～180万円程度の費用が目安となります。これに、アスベストの有無や残置物の量によって追加費用がかかる可能性があります。

3. マンションのスケルトン解体費用

マンションのスケルトン解体は、戸建てに比べて坪単価が高くなる傾向があります。

• 費用相場（坪単価）:
  • 鉄筋コンクリート（RC）造：約4万円～8万円
• 高くなる理由: 搬出経路がエレベーターや階段に限られるため人件費がかさむことや、管理組合の厳しい工事規則（作業時間や養生の規定など）に対応するための特別な配慮と手間が必要になるためです。
• 工事事例: 70m2（約21坪）のマンションをスケルトン解体する場合、84万円～168万円程度の費用が目安となります。

4. スケルトンリフォーム時の注意点

スケルトン解体を行うことで、普段は見えない柱や土台、配管の状態などを直接確認できるという大きなメリットがあります。この時に、建物の隠れた欠陥（構造材の腐食、雨漏り、シロアリ被害など）が発見されることも少なくありません。これは、リフォーム全体の費用や計画に影響を与える可能性がありますが、将来の安心のために、この機会にしっかりと補修・補強しておくことが賢明です。

以前、ある中古マンションのスケルトン解体を手がけた際、床を剥がしたところ、下の階への配水管から水漏れしていることが判明しました。もし、解体せずに上からリフォームしていたら、いずれ下の階に大きな被害を与えてしまうところでした。お客様は、「スケルトンにして、根本的な問題が見つかって本当に良かった」と安堵されていました。

【原状回復編】店舗・オフィスの内装解体費用、契約内容と相場を解説

店舗やオフィスといった事業用の賃貸物件を退去する際に、避けて通れないのが「原状回復」のための内装解体です。これは、入居時に施した内装や設備をすべて撤去し、契約書で定められた状態に戻す工事を指します。ここでは、店舗・オフィスの原状回復における内装解体費用について、その特殊性と相場を解説します。

1. 原状回復で最も重要な「賃貸借契約書」

原状回復工事の範囲は、オーナーや次のテナントの意向ではなく、入居時に交わした「賃貸借契約書」の条項によって決まります。

• 確認すべきポイント:
  • 「スケルトン返し」か: 内装をすべて解体し、建物の躯体だけの状態に戻すのか。
  • 「入居時の状態」に戻すのか: どこまでが貸主側の資産で、どこからが借主側の資産（造作）なのか、その区分（資産区分）が重要になります。
  • 特約事項の有無: 原状回復に関する特別な取り決めがないか。工事を計画する前に、必ず契約書を再確認し、必要であればオーナーやビル管理会社と、解体範囲について明確な合意を形成することが、トラブルを避けるための絶対条件です。

2. 店舗・オフィスの内装解体費用相場（坪単価）

費用は、内装の仕様や設備の複雑さによって大きく変動し、特に業種による差が顕著に現れます。

• オフィス: パーテーションやOAフロアの撤去が主となり、比較的安価な傾向。1坪あたり 約2万円～5万円。
• 物販店（アパレルなど）: 陳列棚や什器、デザイン性の高い内装の撤去が主。1坪あたり 約3万円～7万円。
• 飲食店: 厨房設備や排気ダクト、グリストラップ、防水工事の撤去など、専門的で手間のかかる作業が多いため、最も高額になる傾向。1坪あたり 約5万円～15万円。
• 美容室・サロン: シャンプー台などの給排水設備や、個室の間仕切り壁の撤去が主な作業。1坪あたり 約4万円～8万円。

3. 業種別の注意点

• 飲食店: 厨房の床下にあるグリストラップの清掃・撤去は、専門的な処理が必要で、費用も高額になります。
• 美容室: 壁や床下に複雑に張り巡らされた給排水管の撤去には、建物の構造を傷つけないよう、特に慎重な作業が求められます。
• オフィス: 大量のオフィス家具やパーテーションの処分費用が、解体費用とは別にかさむことがあります。

以前、ある飲食店の原状回復工事で、契約書には「スケルトン返し」としか書かれていませんでした。しかし、ビル管理会社との協議で、厨房の排気ダクトの一部は、ビル全体の設備と繋がっているため残す必要があることが判明しました。もし、契約書の文言だけを鵜呑みにして全て解体していたら、ビル全体を巻き込む大きなトラブルになっていたかもしれません。原状回復工事は、このような事前の細やかな確認と調整が、何よりも重要なのです。

【最重要リスク】内装解体の費用を大きく左右するアスベスト調査の必要性と費用

内装解体を進める上で、費用面でも、そして安全面でも、最も注意しなければならないリスクが「アスベスト（石綿）」の存在です。特に古い建物では、私たちが普段目にしている内装材に、アスベストが使用されている可能性が十分にあります。ここでは、その調査の必要性と、関連する費用について詳しく解説します。

1. アスベスト調査の法的義務化

まず知っておくべきは、2022年4月1日から、建物の解体・改修工事を行う前に、アスベスト含有の有無を調査することが、規模の大小にかかわらず全ての工事で法律（石綿障害予防規則）により義務付けられたということです。調査結果は、都道府県などへ電子システムで報告する必要もあります。

「うちの家は大丈夫だろう」「少し壊すだけだから」といった自己判断は、もはや許されません。

2. 内装材に潜むアスベストのリスク

アスベストは、天井材、壁材、床材など、内装の様々な場所に使用されている可能性があります。

• 天井材: 岩綿吸音板や、天井裏の吹付け材（レベル1：最も危険性が高い）
• 壁材: 珪藻土やじゅらく壁などの仕上塗材、ビニールクロスの裏紙
• 床材: ビニール床タイル（Pタイル）や、その接着剤これらの建材を、知識なく解体してしまうと、目に見えないアスベスト繊維が空気中に飛散し、それを吸い込んだ作業員や、場合によっては近隣住民に、将来的に深刻な健康被害（肺がん、中皮腫など）を引き起こす恐れがあります。

3. アスベスト調査の方法と費用

アスベスト調査は、有資格者が行います。

• 調査方法: まずは設計図書などで使用建材を確認し、現地で目視調査を行います。それで判断できない場合は、建材の一部を採取し、専門の分析機関で分析します（分析調査）。
• 調査費用:
  • 図面確認・目視調査：約3万円～7万円程度
  • 分析調査：1検体あたり 約3万円～5万円程度

4. アスベスト除去工事の費用

もし、調査の結果アスベストが見つかった場合、その除去工事には別途高額な費用が発生します。

• 費用相場: アスベストの飛散性の高さ（レベル1～3）や、使用されている面積によって大きく異なりますが、
  • 比較的飛散性の低いレベル3（Pタイルなど）：1平方メートルあたり 数千円～2万円
  • 最も飛散性の高いレベル1（吹付け材など）：1平方メートルあたり 数万円～10万円以上となり、総額で数十万円から、場合によっては数百万円の追加費用が必要になることもあります。

以前、ある築50年のビルのオフィス原状回復工事で、天井のボードを一部剥がしたところ、その上の梁に吹付けアスベストが発見されました。当初の内装解体費用は200万円程度でしたが、このアスベスト（レベル1）の除去工事のために、厳重な隔離措置や専門作業員の確保が必要となり、最終的な総額は500万円を超えました。アスベストの存在は、内装解体の費用と計画を根底から覆す可能性のある、最重要のリスクなのです。

適正価格で依頼！内装解体の見積もり比較とコストを抑える交渉術

内装解体は、専門性が高く、費用もケースバイケースであるため、適正な価格で、信頼できる業者に依頼することが非常に重要です。ここでは、複数の見積もりを賢く比較するためのポイントと、コストを抑えるための交渉術について解説します。

内装解体の見積もりを比較する際の4つのチェックポイント

1. 工事範囲が明確で、全社で統一されているか:複数の業者に見積もりを依頼する際は、「どこからどこまで」を解体するのか、その範囲を全社に同じ条件で伝えることが大前提です。その上で、見積書に「間仕切り壁撤去 〇m」「床材撤去 〇m2」といった形で、工事範囲が具体的に記載されているかを確認します。この範囲が曖昧だと、価格の比較ができません。
   
2. 廃材処分費の内訳は詳細か:「廃材処分費 一式」ではなく、「木くず 〇m3」「石膏ボード 〇m3」「コンクリートガラ 〇t」というように、廃棄物の種類ごとにおおよその数量と単価が記載されているかを確認しましょう。この項目が詳細な業者は、廃棄物処理に対する意識が高いと判断できます。
   
3. 養生費や安全対策費が適切に計上されているか:内装解体では、残す部分や共用部分を保護する「養生」が非常に重要です。この養生費や、安全管理にかかる費用が、安すぎる、あるいは計上されていない見積もりは、必要な対策を怠る可能性があり危険です。
   
4. アスベスト調査に関する記載があるか:法令で義務付けられているアスベストの事前調査費用が、見積もりに含まれているか、あるいは別途必要になるのかが明記されているかを確認しましょう。この点に全く触れない業者は、コンプライアンス意識が低い可能性があります。

コストを抑えるための賢い交渉術とテクニック

• 残置物・什器は事前に自分で処分・売却する:特に店舗やオフィスの場合、不要になった家具や什器を、専門の買取業者に売却することで、処分費用を削減できるだけでなく、思わぬ収入になることがあります。住宅の場合も、自分で処分できる不用品は片付けておきましょう。
• 金属くずの有価物評価を依頼する:アルミサッシやパーテーションの支柱、設備機器などの金属くずは、有価物として買い取ってもらえる場合があります。「金属くずの買取分を、費用から差し引いてもらえませんか？」と交渉してみましょう。
• 相見積もりを基に適正価格で交渉する:複数の見積もりを比較し、適正な相場を把握した上で、「A社さんは〇〇円ですが、御社でお願いする場合、もう少し費用を抑えることは可能でしょうか？」と、根拠を持って交渉します。ただし、単なる過度な値引き要求は、工事の質の低下を招くため禁物です。
• 工事の時期を調整する:業者の閑散期（一般的に、年末年始明けや梅雨時期など）に工事を依頼することで、価格交渉に応じてもらいやすくなる場合があります。

以前、あるお客様が3社から見積もりを取り、「一番安いA社に決めようと思う」とご相談に来られました。しかし、私たちがその見積もりを拝見すると、アスベスト調査費が計上されておらず、廃材処分費も「一式」となっていました。私たちは、そのリスクを丁寧にご説明し、全ての費用を明確にした私たちの見積もりと比較していただきました。最終的に、お客様は「目先の安さより、長期的な安心が大切だ」と、私たちを選んでくださいました。賢い交渉術とは、ただ安さを追求するのではなく、価格の裏にある「安心」と「品質」を見極めることなのです。

まとめ

今回のコラムでは、「内装解体」とそれに伴う「費用」という、リノベーションや店舗の原状回復などを計画する上で不可欠なテーマについて、その費用の基本から、重要な2大目的である「スケルトンリフォーム」と「原状回復」のケース別解説、そして最重要リスクであるアスベスト調査の必要性、最後にコストを賢く管理するための見積もり術まで、専門的な視点から詳しく解説してまいりました。

内装解体の費用は、住宅か店舗か、木造かRC造か、そしてスケルトンにするのか原状回復なのかといった、目的や建物の状況によって大きく変動します。特に、アスベストの有無は、費用と安全性の両面で、計画全体を左右するほどの重要な要素となります。

成功の鍵は、まずご自身の目的を明確にし、坪単価だけでなく、費用の詳細な内訳を正しく理解すること。そして、複数の業者から見積もりを取り、価格の透明性、リスクへの備え、そして担当者の専門知識や誠実さを総合的に比較検討し、心から信頼できるパートナーを選ぶことです。

この記事が、これから新たな空間を創造するための第一歩を踏み出す皆様にとって、内装解体への不安を解消し、適正な価格で、安全かつ高品質な工事を実現するための一助となれば幸いです。

株式会社アライブでは、岡山地域密着をモットーに、空き家、建て替え時の解体作業から舗装工事までおこなっております。住宅のリノベーションから店舗の原状回復まで、専門性の高い内装解体も、豊富な経験と確かな技術、そして透明性の高いお見積もりで、お客様の新たなスタートを全力でサポートいたします。是非！解体の事なら株式会社アライブにお任せください！