解体前に知らないと危険！土壌汚染調査が土地の資産価値を守る理由

2025年8月8日(金)更新

こんにちは！岡山の解体専門業者の株式会社アライブです。

「昔、この土地には町工場が建っていたと聞いている。建物を解体して売却しようと思うけど、もし土壌汚染が見つかったら、土地の価値が暴落してしまうのではないか…」「解体業者から『念のため土壌汚染調査をしませんか』と提案されたけど、費用もかかるし、わざわざ調べてリスクを明らかにする必要があるのだろうか？」「土壌汚染調査は、コストではなく未来への投資だと聞いたけれど、具体的にどういうこと？」このように、建物の解体、特に工場や事業所の跡地などを扱う際に、目には見えない「土壌汚染」というリスクと、それが大切な土地の「資産価値」に与える影響について、深刻なご不安や疑問をお持ちの土地所有者様は少なくありません。

この記事では、そんな皆様の疑問を解消するために、私たち解体のプロフェッショナルが、建物の解体と密接に関わる「土壌汚染調査」が、なぜお客様の大切な土地の「資産価値」を守ることに繋がるのか、その理由に徹底的に焦点を当てて、調査を検討すべき土地の履歴から、具体的な調査の流れと費用、そして万が一汚染が発覚した際の資産価値への影響と、リスク管理のプロである専門業者の選び方まで、詳しく解説いたします。

この記事を最後までお読みいただければ、「土壌汚染調査」を、単なるコストではなく、土地という重要な資産を守り、将来の深刻なトラブルを回避するための「賢い投資」として捉えることができます。そして、解体プロジェクトと合わせて計画的に調査を進めるための具体的な知識と判断材料が身につきます。岡山で工場や事業所跡地の解体・売却をご計画中の土地所有者様、不動産の資産価値に関心が高い方、そして解体に伴う環境リスクを経営的な視点で管理したい事業者様は、ぜひご一読ください。

【あなたの土地は大丈夫？】解体前に土壌汚染調査を検討すべき土地の履歴とは

すべての土地に土壌汚染のリスクがあるわけではありません。しかし、特定の利用履歴を持つ土地は、汚染の可能性が格段に高まります。土壌汚染対策法で調査が義務付けられるケースはもちろん、不動産取引の安全性を確保する観点からも、以下のような履歴を持つ土地の解体を検討する際は、自主的な土壌汚染調査を強くお勧めします。ご自身の土地が当てはまらないか、チェックしてみましょう。

1. 工場・作業所の跡地

これは最もリスクが高いケースの一つです。扱っていた製品や薬品によって、汚染物質の種類も異なります。

• 金属製品製造業・メッキ工場: 鉛、六価クロム、シアン、カドミウムといった重金属類による汚染。
• 化学工場・薬品製造業: トリクロロエチレンなどの揮発性有機化合物（VOC）や、様々な重金属類による汚染。
• 印刷・製版工場: 鉛やVOCによる汚染。
• これらの履歴がある土地は、売買の際に買い主側から調査を求められる可能性が極めて高いと言えます。

2. ガソリンスタンドの跡地

地下タンクからのガソリンや灯油の漏洩が、汚染の主な原因となります。

• 汚染物質: ベンゼン、トルエン、キシレンといった有害物質や、油そのものによる汚染。
• 特徴: 汚染が地下深くまで浸透している場合や、地下水にまで達しているケースも少なくありません。

3. クリーニング店の跡地

特に、過去に自社で洗濯・乾燥を行っていた「工場付き」のクリーニング店は要注意です。

• 汚染物質: 1980年代まで、ドライクリーニングの洗浄溶剤として、発がん性のあるテトラクロロエチレンやトリクロロエチレンが広く使用されていました。不適切な管理により、これらが地中に浸透している可能性があります。

4. 農地だった土地

一見すると安全に見えますが、過去に使用されていた古い農薬がリスクとなる場合があります。

• 汚染物質: 昔の農薬には、ヒ素や鉛、DDTといった、現在では使用が禁止されている有害物質が含まれているものがありました。これらが土壌に長期間残留している可能性があります。

5. その他、注意すべき土地の履歴

• 研究機関・試験所: 様々な種類の化学薬品が使用されていた可能性があります。
• 自動車修理工場、塗装業: 溶剤や塗料、廃油による汚染のリスク。
• 廃棄物焼却場・最終処分場の跡地: ダイオキシン類や重金属類による複合的な汚染の可能性があります。

以前、あるお客様が相続された土地は、数十年前まで小さな町工場だったと聞いておられました。私たちは、解体工事のご契約の前に、まず地歴調査をご提案しました。法務局の古い登記簿や、岡山市の昔の住宅地図などを辿っていくと、そこがかつてバッテリーの再生工場であったことが判明しました。これにより、鉛による土壌汚染のリスクが非常に高いと判断し、お客様に報告しました。この「土地の履歴を調べる」という最初のステップが、将来の大きなリスクを回避するための、最も重要な鍵となるのです。

【調査の流れ】土壌汚染調査はどう進む？地歴調査から分析までの3フェーズ

土壌汚染調査は、闇雲に地面を掘り返すわけではありません。リスクの可能性に応じて、段階的に、そして合理的に進められます。ここでは、一般的に行われる3つのフェーズ（段階）ごとの調査の流れと、それぞれの目的について解説します。

フェーズ1：地歴調査（資料等調査）

これは、土壌汚染調査の入り口であり、実際に土を掘らずに行う「リスクの一次評価」です。

• 調査内容:
  • 資料調査: 登記簿謄本、古地図、航空写真、住宅地図、行政への届出資料などを収集・分析し、その土地が過去にどのように利用されてきたかを徹底的に調べます。
  • 聞き取り調査: 土地の所有者様や、近隣に長くお住まいの方、地域の歴史に詳しい方などから、過去の状況について聞き取りを行います。
• 目的と資産価値への影響:この調査の目的は、有害物質の使用履歴などから、土壌汚染の「可能性」の有無を評価することです。この段階で「汚染の可能性は極めて低い」という専門家による報告書が得られれば、それは土地の安全性を証明する有力な資料となり、資産価値を維持したまま、スムーズな売却などに繋がる可能性があります。低コストでリスクを評価できる、非常に重要な調査です。
• 期間の目安: 約2週間～1ヶ月程度。

フェーズ2：概況調査（サンプリング調査）

地歴調査の結果、「汚染の可能性が否定できない」と判断された場合に、次のステップとして行われます。

• 調査内容: 実際に現場で土壌や地下水を採取（サンプリング）し、分析機関で分析します。土壌ガス調査（地中のガスを採取）や、ボーリング調査（細い穴を掘って土を採取）といった手法が用いられます。
• 目的と資産価値への影響:汚染の有無を確定させることが目的です。もし、この調査で「基準値を超える汚染は確認されなかった」という結果が出れば、それは土地の安全性をより科学的に証明するものとなり、資産価値の維持に大きく貢献します。もし汚染が発見された場合は、次の詳細調査に進むための基礎情報となります。
• 期間の目安: 約1ヶ月～2ヶ月程度。建物を解体して更地になった後に行うのが効率的です。

フェーズ3：詳細調査

概況調査で、基準値を超える汚染が確認された場合に、その汚染の範囲と深度を詳細に特定するために行われます。

• 調査内容: 概況調査よりも調査地点を増やし、より細かくボーリング調査や土壌・地下水の採取、分析を行います。
• 目的と資産価値への影響:汚染されている土壌の範囲（面積と深さ）を正確に特定し、汚染土量を算出します。この調査結果は、後の浄化工事の範囲を限定し、対策費用を最小化するために不可欠です。汚染範囲が明確になることで、対策後の土地の価値も、より正確に評価できるようになります。
• 期間の目安: 約1ヶ月～3ヶ月程度。

以前、ある工場跡地の解体・調査プロジェクトでは、フェーズ1の地歴調査でリスクが指摘されたため、解体後にフェーズ2の概況調査を行いました。その結果、敷地の一角に限定的な汚染が見つかりました。もし、ここで調査を止めずにフェーズ3の詳細調査に進んだことで、浄化が必要な範囲をピンポイントで特定でき、無駄な掘削をせずに済んだため、浄化費用を当初の想定の半分以下に抑えることができました。段階的な調査は、リスク管理とコスト管理の両面で非常に合理的なのです。

土壌汚染調査にかかる費用は？フェーズ別の価格相場とその内訳

土壌汚染調査を検討する上で、最も気になるのが費用でしょう。調査費用は、前述の調査フェーズが進むにつれて、段階的に増加していきます。ここでは、各フェーズにかかる費用の相場と、その内訳について解説します。これらの費用は、将来の莫大な損失を防ぐための「投資」と考えることが重要です。

フェーズ1：地歴調査の費用

• 費用相場: 約10万円 ～ 30万円 程度
• 内訳: 資料収集費、資料分析・評価費、報告書作成費、人件費など。
• ポイント: 比較的低コストで、土地の汚染リスクに関する最初の、そして最も重要な評価ができます。この費用は、将来数百万～数千万円の浄化費用や、資産価値の暴落を防ぐための「保険料」のようなものと捉えることができます。

フェーズ2：概況調査の費用

• 費用相場: 約30万円 ～ 100万円以上
• 内訳と価格変動要因:
  • 調査計画策定費: どこを、どのように調査するかの計画を立てる費用。
  • 現場作業費: ボーリングマシンのリース代、作業員の人件費など。土地の面積が広く、調査地点が増えるほど高くなります。
  • 分析費用: 採取した土壌や地下水を分析機関で分析する費用です。分析する有害物質の種類や検体の数によって大きく変動します。
  • 報告書作成費: 調査結果をまとめる費用。このフェーズから、費用は土地の状況によって大きく変動し始めます。

フェーズ3：詳細調査の費用

• 費用相場: 約80万円 ～ 数百万円以上
• 内訳と価格変動要因: 基本的な内訳は概況調査と同様ですが、汚染範囲を詳細に特定するため、調査地点の数が大幅に増え、より多くの分析が必要となるため、費用はさらに高額になります。汚染が広範囲に及んでいるほど、費用は青天井に上昇する可能性があります。

【参考】浄化工事（汚染対策）の費用

もし、調査の結果、対策が必要なレベルの汚染が確認された場合は、土地を浄化するための工事が必要になります。

• 費用相場: 数百万円 ～ 数千万円、あるいは億単位
• 解説: 汚染土壌を掘削して場外で処理する「掘削除去」は、最も確実な方法ですが、汚染土壌の運搬・処分費用が非常に高額になります。この浄化工事費用こそが、土壌汚染における最大のリスクであり、このリスクを回避・最小化するために、事前の調査が不可欠なのです。

私が以前担当した案件で、お客様が相続された土地の履歴から、私たちは地歴調査を強くお勧めしました。調査費用は約20万円でしたが、その結果「汚染の可能性は低い」という専門機関のお墨付きを得ることができました。お客様は、その報告書を添付して土地を売りに出したところ、買い主様も安心して購入を決断され、周辺相場通りの価格で、スムーズに売却することができました。お客様は、「あの20万円の調査が、土地の価値を数千万円分守ってくれたようなものだ」と、大変喜んでおられました。土壌汚染調査の費用は、このように資産価値を守るための、非常に効果的な投資となりうるのです。

【汚染発覚後】土地の資産価値はどうなる？浄化義務と売却への影響

解体前の土壌汚染調査で、もし基準値を超える汚染が発覚してしまったら…。それは所有者様にとって、非常にショッキングな出来事です。しかし、ここでパニックにならず、その後の法的な義務や、土地の資産価値にどのような影響があるのかを冷静に理解し、適切に対処することが、被害を最小限に食い止め、未来に繋げるために不可欠です。

1. 汚染が発覚した場合の法的義務（浄化義務）

土壌汚染対策法では、汚染が確認され、その汚染によって人の健康被害が生じる恐れがある場合、都道府県知事などは、その土地の所有者に対して、汚染の除去などの措置（浄化工事）を命じることができます。この「措置命令」が出された場合、土地所有者は、高額な費用をかけてでも土地を浄化する法的な義務を負うことになります。

2. 土地の資産価値への深刻な影響

土壌汚染は、土地の資産価値に致命的な影響を与えます。

• 汚染が発覚し、対策が未了のままの場合:
  • 資産価値は大幅に下落します。 時には、更地の評価額から浄化費用を差し引いた結果、資産価値がゼロ、あるいはマイナス（負の資産）と評価されることさえあります。
  • 土地の売却は極めて困難になります。 汚染された土地を購入しようという買い手は、まず現れません。
  • 金融機関からの担保評価も得られません。 土地を担保にした融資などは不可能になります。
• 「知らないふり」をして売却した場合（最悪のシナリオ）:もし、汚染の可能性を知りながら調査をせずに土地を売却し、後から買主によって汚染が発見された場合、売主は**契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）**を問われます。買主から、高額な浄化費用の全額賠償や、契約の解除を求められるなど、深刻な法的紛争に発展する可能性があります。これは、資産価値を守るどころか、莫大な負債を抱え込む最悪のシナリオです。

3. 浄化対策後の資産価値の回復

一方で、汚染が発見されたとしても、適切な浄化工事を行い、その土地が安全な状態になったことが公的に確認されれば、状況は一変します。

• 資産価値の回復: 汚染という「瑕疵（かし）」が取り除かれることで、土地の資産価値は、周辺の汚染されていない土地と同等のレベルまで回復します。
• 売却・活用の再開: 買い手も安心して取引に応じることができ、スムーズな売却や、新たな建物の建築といった、本来の土地活用が可能になります。

以前、ある企業が事業所の移転に伴い、古い工場を解体・売却する計画を進めていました。事前調査で土壌汚染が発覚し、経営者の方は一時期、計画の中止も考えられたそうです。しかし、私たちは、銀行とも連携し、浄化費用を事業投資の一環として捉え、対策後の土地の価値回復についてご説明しました。最終的に、その企業は浄化工事の実施を決断され、汚染を完全に除去した後、当初の計画通りに土地を売却し、移転資金を確保することができました。「あの時、問題から逃げずに、きちんと向き合って浄化して本当に良かった」という社長の言葉が、この問題の本質を物語っています。土壌汚染調査と対策は、土地の価値を再生させるための、前向きなプロセスなのです。

リスク管理のプロを選ぶ！解体と土壌汚染調査を任せられる業者の条件

解体工事と、それに伴う土壌汚染調査という、専門性が高く、かつ企業の資産や法的責任に直結する重大なプロジェクトを成功させるためには、信頼できるプロフェッショナルをパートナーに選ぶことが絶対条件です。では、どのような条件を満たした業者を選べば良いのでしょうか。

解体と土壌汚染調査を安心して任せられる業者の4つの条件

1. 解体と環境リスクの両方に精通した「リスク評価能力」優良な業者は、単に建物を壊すだけでなく、その土地の履歴や周辺環境から、土壌汚染やアスベストといった「目に見えないリスク」を予見し、お客様に適切な調査を提案できる能力を持っています。打ち合わせの際に、「この土地は昔〇〇だったので、念のため地歴調査をお勧めします」といった、具体的なリスク指摘と提案があるかどうかが、最初の見極めポイントです。
   
2. 信頼できる「専門家ネットワーク」を持っているか土壌汚染調査は、「指定調査機関」として国に登録された専門の会社しか行うことができません。また、法律や不動産取引に関する問題が出てくることもあります。優良な解体業者は、信頼できる指定調査機関はもちろん、浄化工事会社、さらには必要に応じて司法書士や土地家屋調査士、不動産会社といった、各分野の専門家との強固なネットワークを持っています。
   
3. 複雑なプロジェクト全体を管理・調整できる「プロジェクト管理能力」解体工事と、複数フェーズにわたる土壌汚染調査、そして場合によっては浄化工事まで、これらはそれぞれが専門的な工事であり、それらを円滑に連携させ、スケジュール通りに進めるには、高度なプロジェクト管理能力が求められます。施主様の代理人として、各専門家と調整し、プロジェクト全体をスムーズに導いてくれる業者を選びましょう。
   
4. 徹底した「コンプライアンス（法令遵守）意識」土壌汚染対策法をはじめ、建設リサイクル法、廃棄物処理法など、解体工事には数多くの法律が関わってきます。これらの法律を熟知し、遵守することを当然の責務として、誠実に対応してくれる業者であることが大前提です。見積書の内容や、担当者の説明から、その企業のコンプライアンス意識の高さを感じ取ることが重要です。

私がこの業界で目標とするある先輩経営者は、自社のことを「解体屋」ではなく、「土地の再生コンサルタント」と呼んでいます。まさにその通りで、私たちの仕事は、古い建物を解体して更地にするだけでなく、その土地が抱える法的な問題や環境リスクを解決し、お客様が安心して次のステップに進むための、クリーンで価値ある土地を再生することにあるのです。業者選びとは、そのような「土地の未来を一緒に考えてくれるリスク管理のプロ」を探す作業に他なりません。

まとめ

今回のコラムでは、解体工事の前に知っておくべき「土壌汚染調査」が、いかにお客様の大切な土地の「資産価値」を守るために重要であるかという視点に焦点を当て、調査を検討すべき土地の履歴から、具体的な調査の流れと費用、そして万が一汚染が発覚した場合の資産価値への深刻な影響と、それを乗り越えて価値を回復させるプロセスまで、詳しく解説してまいりました。

土壌汚染調査にかかる費用は、決して安価ではありません。しかし、それは将来起こりうる莫大な浄化費用や、資産価値の大幅な下落、法的なトラブルといった巨大なリスクを回避するための、最も賢明で確実な「投資」なのです。「知らないふり」をすることが、最も大きな損害に繋がる可能性があります。

そして、この複雑で専門的なリスク管理を成功させるためには、解体工事の技術力はもちろんのこと、お客様の資産を守るという視点を持ち、各専門家と円滑に連携できる、信頼の置けるプロをパートナーに選ぶことが不可欠です。

株式会社アライブでは、岡山地域密着をモットーに、空き家、建て替え時の解体作業から舗装工事までおこなっております。是非！解体の事なら株式会社アライブにお任せください！