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2025年問題で変わる「賃貸経営リスク」！人口減少時代を生き抜くための戦略

2025年10月21日(火)更新

こんにちは！岡山の解体専門業者の株式会社アライブです。

「賃貸経営は安定収入が得られる魅力的な土地活用だと聞くけれど、本当に儲かるのだろうか？」「空室リスクや金利上昇など、どんなリスクが潜んでいるのか知りたい」といった、賃貸経営に対する不安をお持ちではありませんか？特に、2025年問題や人口減少が叫ばれる現代では、従来の賃貸経営モデルが通用しなくなり、新しいリスクへの対策が不可欠となっています。

この記事では、賃貸経営に潜む代表的なリスクを一つひとつ解説し、それらのリスクを最小限に抑え、安定した収益を確保するための最新かつ実践的な戦略をご紹介します。空室対策、修繕計画、金利変動への対処法など、具体的な数字や事例を交えて、リスクをコントロールする発想が身につく内容となっています。

この記事を読むと、賃貸経営における主要なリスクの種類と、それぞれのリスクに対する具体的な回避策が体系的に理解でき、将来の経営計画を自信を持って立てられるようになります。

賃貸経営への参入を検討している方、または既存の物件のリスク対策を見直したい土地オーナー様は、ぜひ最後まで読んでみてください！

2025年問題で変わる「賃貸経営リスク」！人口減少時代を生き抜くための戦略

賃貸経営は、土地活用の中でも高い収益性と節税効果を持つ魅力的な選択肢ですが、多岐にわたるリスクを理解し、対策を講じなければ、キャッシュフローの悪化や資産価値の低下を招く可能性があります。特に、2025年を境に団塊の世代が後期高齢者となり、日本の人口構造が大きく変化する「2025年問題」は、賃貸経営を取り巻く環境を根本から変えつつあります。この人口減少・高齢化社会では、空室リスクの増加、地方都市での需要の偏在、そして金利上昇の可能性といった、従来の経営では対処しきれない新たなリスクが顕在化しています。成功するためには、これらの最新のリスク動向を把握し、先手を打った戦略的な経営が求められます。

最大のリスク「空室率」上昇への対策！リフォームによる競争力強化の視点

賃貸経営における最大のリスクは、家賃収入が途絶える空室リスクです。国土交通省の統計によると、全国のアパートの空室率は依然として高い水準で推移しており、特に地方では20％を超える地域も珍しくありません。この空室率の上昇は、人口減少と新築物件の乱立による供給過剰が主な原因です。このリスクを回避するためには、競争力の低い築古物件であっても、入居者に選ばれる物件へと再生させることが不可欠です。

そこで重要となるのが、費用対効果の高いリフォームやリノベーションによる競争力強化です。例えば、インターネット無料化や追い焚き機能、独立洗面台など、入居者のニーズの高い設備を導入するリフォームは、家賃を多少下げて募集するよりも費用対効果が高いケースが多くあります。また、水回りや共用部といった清潔感が重視される部分のリフォームは、内見時の印象を大きく改善し、空室期間を短縮する効果があります。私の経験では、築30年以上の物件でも、水回りの設備を一新し、間取りを現代のライフスタイルに合わせて変更するリノベーションを行った結果、家賃を下げずに満室を維持できた事例が多数あります。

資金計画と建物の維持管理に潜むリスク

賃貸経営は長期にわたる事業であるため、事業の根幹となる資金調達（ローン）と、物理的な資産である建物の維持管理に関するリスクを、初期の段階で慎重に検討しておく必要があります。

金利変動リスクをコントロール！変動金利と固定金利のバランス戦略

賃貸経営の資金調達において、ほとんどの土地オーナー様が直面するのが金利変動リスクです。借入金利が上昇すると、毎月のローン返済額が増加し、収益が圧迫され、最悪の場合、赤字経営に陥る可能性があります。特に、日本の金融情勢が変化し、長期金利が緩やかに上昇傾向にある現在、このリスクは無視できません。

金利変動リスクをコントロールするための戦略として、変動金利と固定金利のメリット・デメリットを理解し、バランスを取ることが重要です。変動金利は初期の支払いを抑えられますが、金利上昇時にはリスクが高まります。一方、固定金利は金利上昇リスクを完全に回避できますが、一般的に変動金利よりも金利が高く設定されます。資金繰りに余裕があるオーナー様であれば、金利が低い変動金利を選びつつ、金利が一定水準を超えたら固定金利に切り替えられるよう、契約時に特約を設けておくなどの対策が有効です。また、借り入れ総額に対する自己資金の割合を高めることで、金利上昇による影響を相対的に軽減させることも、重要なリスクヘッジになります。

築古物件の命運を分ける！大規模修繕リスクと長期修繕計画の立て方

賃貸経営において、築古物件になるほど深刻化するのが、大規模修繕リスクです。建物は経年劣化により、築10年～15年で外壁・屋根の塗装や防水工事、築20年～30年で給排水管の交換やエレベーターのリニューアルなど、数百万から数千万円規模の突発的な出費が必要となります。この大規模修繕の費用を計画的に積み立てていなかった場合、資金繰りが困難になり、物件の競争力低下と空室増加の悪循環に陥る危険性があります。

このリスクを回避するための鍵は、長期修繕計画の策定と、修繕積立金の確保です。長期修繕計画は、購入時から建物の寿命を見据え、主要な設備の交換時期と概算費用をリストアップしたもので、賃貸経営の羅針盤となります。そして、この計画に基づき、家賃収入の一部を修繕積立金として毎月確実にプールすることが、大規模修繕のリスクに対する最良の備えです。私たちリフォーム専門業者の視点から見ても、適切な時期に、適切なリフォームを行うことは、建物の資産価値を維持・向上させ、結果として空室リスクを抑える最も費用対効果の高い投資だと断言できます。

時代の変化とマーケットの偏在に対応する

現代の賃貸経営は、社会全体の動向、特に人口移動やテクノロジーの進化といったマクロな変化への対応力が問われています。これらの変化をリスクとしてではなく、新しい経営戦略の機会として捉えることが、成功の分かれ目となります。

知らないと損！地方都市で深刻化する「立地適正化計画」と物件価値下落リスク

地方都市での賃貸経営を検討している土地オーナー様が特に注意すべきなのが、「立地適正化計画」による物件価値下落リスクです。この計画は、人口減少社会において、公共交通機関や医療・商業施設などの都市機能を特定のエリア（居住誘導区域）に集約し、効率的なまちづくりを目指すものです。

この計画の対象外となった地域（居住誘導区域外）では、行政サービスや公共交通の縮小が懸念され、地域の利便性が低下することで、結果的に賃貸需要が減少し、所有物件の空室率上昇や物件価値下落が深刻化するリスクがあります。土地オーナー様は、所有土地や検討中の物件がこの計画のどのエリアに位置しているかを必ず確認し、区域外であれば、より一層のリフォームによる差別化や、単身高齢者、外国人といったニッチな層をターゲットにした経営戦略を練る必要があります。

入居者の価値観が激変！「内見レス申込」時代のデジタル対応と差別化戦略

近年の賃貸経営の大きなトレンドとして、入居者の行動パターンの変化が挙げられます。特に都市部の優良物件を中心に、実際に物件を見学せずにオンラインの情報だけで入居を決定する「内見レス申込」が急増しています。これは、入居者がリモートワークの普及などでデジタル技術に慣れたこと、そして優良物件の不足により「早い者勝ち」の傾向が強まったことが背景にあります。

この「内見レス申込」時代において、物件のデジタル対応はもはやリスク回避のための必須条件です。物件の魅力を最大限に伝えるための高品質な写真や360度バーチャル内見、そしてオンラインでの契約手続きへの対応が、迅速な空室解消に直結します。また、入居者の価値観は、単なる広さや築年数から、「安心感（セキュリティ強化）」や「利便性（高速インターネット）」へと激変しています。これらのニーズに応えるリフォームこそが、今後の賃貸経営における最も効果的な差別化戦略となります。

契約形態と入居者対応に潜む最後の賃貸経営リスク

賃貸経営の収益は、入居者がいて初めて成り立ちますが、入居者との関係性や、物件の管理を委託する契約形態にも、賃貸経営の安定を揺るがす重大なリスクが潜んでいます。特に、2025年を目前に控えた現在、「サブリース契約」のリスクは多くの土地オーナーにとって他人事ではありません。

知らないと破綻も！「サブリース2025年問題」の仕組みと契約解除の難しさ

賃貸経営における最も誤解されやすい契約形態が「サブリース契約（一括借り上げ）」です。「家賃保証」「空室リスクゼロ」という謳い文句で人気を博しましたが、2025年頃に契約更新を迎える物件が集中し、賃料大幅減額や契約条件の変更をサブリース会社から迫られる「サブリース2025年問題」が深刻化しています。このリスクの背景には、サブリース契約が賃貸借契約であるため、賃貸人（オーナー）よりも借主（サブリース会社）の権利が借地借家法によって強く保護されるという構造的な問題があります。

サブリース会社は、市場の空室率上昇や物件の経年劣化などを根拠に、数年ごとに家賃の減額を請求する条項を契約に含めていることが多く、オーナー側は減額要求に応じざるを得ない状況に陥りやすいのです。さらに、オーナー側からの一方的な契約解除は「正当事由」がない限り非常に難しく、高額な違約金を求められるケースもあります。このリスクを回避するためには、契約更新前に弁護士などの専門家に契約書の内容を精査してもらい、最悪の場合の収支シミュレーションを行い、通常の「管理委託契約」への切り替えや、賃貸物件の競争力を高めるためのリフォームを早期に検討する必要があります。

安定経営の最終防衛線！入居者トラブル（騒音・家賃滞納）の回避と適切な対応

賃貸経営における最終的なリスクの一つが、入居者トラブルです。隣人との騒音やゴミ出しマナー、そして最も深刻な家賃滞納は、他の入居者の退去を招き、物件全体のモラル低下や空室リスクの連鎖を引き起こします。これらのトラブルを放置することは、賃貸経営の安定性を著しく損なう最大のリスクとなります。

トラブルの回避策として、まず入居者審査を厳格に行うことが重要です。収入の安定性や職業などを確認し、トラブルの可能性が低いと判断される入居者を選定することが、リスク予防の第一歩です。また、契約時に連帯保証人との連携体制（家族の連絡先確認など）や、家賃保証会社への加入を義務付けることも有効な対策となります。万が一トラブルが発生した際には、オーナー自身が直接対応するのではなく、有能な賃貸管理会社を通じて、事実確認を冷静に行った上で、トラブルの原因者と被害者双方に配慮した書面による注意喚起を速やかに行うことが、トラブルの長期化を防ぐ適切な対応となります。常に清潔に保たれた共用部も、入居者のモラル維持に繋がり、トラブルの抑止効果を生みます。

まとめ

この記事では、「賃貸経営 リスク」をテーマに、2025年問題に伴う空室リスクの増大、金利変動への対処法、大規模修繕計画の重要性、そして立地適正化計画や入居者行動の変化といった最新のリスクと対策を解説しました。賃貸経営の成功は、これらの多岐にわたるリスクを事前に想定し、リフォームや長期修繕計画、そしてデジタル対応といった戦略的な投資によってコントロールできるかどうかにかかっています。