事業用物件の解体｜店舗・工場・オフィスの費用とアスベスト・産廃処理まで徹底解説

2025年7月2日(水)更新

こんにちは！岡山の解体専門業者の株式会社アライブです。

「事業の移転に伴い、長年使ってきた工場を解体する必要があるが、住宅の解体とは勝手が違いそうで不安だ…」「老朽化した自社倉庫の建て替えを計画しているが、解体費用はどれくらいを見込んでおけば良いのだろうか？」「借りていた店舗をスケルトンで返すことになったが、アスベストや産業廃棄物の処理は一体どうなるのだろう？」このように、店舗、工場、オフィス、倉庫といった「事業用物件」の解体には、一般的な住宅の解体とは異なる、特有の課題や法規制、そして様々なリスクが伴います。

この記事では、そんな事業用物件の解体という複雑なプロジェクトに直面されている経営者様、ご担当者様のために、私たち解体のプロフェッショナルが、まず住宅解体との具体的な違いや計画時の注意点から、物件の種類別の解体費用と特徴、そして事業用物件の解体において最も重要となる環境リスク対策（アスベスト・PCB・土壌汚染）、さらには大量に発生する産業廃棄物の適正な処理の流れまで、専門的な内容を網羅的に、そして分かりやすく解説いたします。

この記事を最後までお読みいただければ、「事業用物件の解体」という専門性の高いプロジェクトの全体像を把握し、法令を遵守し、環境リスクを適切に管理しながら、コストを最適化し、円滑に工事を進めるための具体的な知識とノウハウが身につきます。岡山で老朽化した工場や倉庫の建て替えをご検討中の経営者様、事業所の移転や閉鎖に伴い、店舗やオフィスの解体が必要なご担当者様、そして事業用物件の解体における法的なリスクや環境対策について詳しく知りたい方は、ぜひご一読ください。

【住宅と何が違う？】事業用物件の解体工事の特殊性と計画時に注意すべきポイント

事業用物件の解体は、一戸建ての木造住宅を解体するのとは、規模も複雑さも、そして求められる専門性も全く異なります。まずは、一般的な住宅解体と比較して、事業用物件の解体工事が持つ「特殊性」と、計画を立てる上で特に注意すべきポイントについて理解することが重要です。

1. 構造と規模の複雑さ

事業用物件の多くは、木造ではなく、より強固な鉄骨造（S造）や鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で建てられています。これらの構造は非常に頑丈なため、解体には大型の重機や、コンクリートを砕くための特殊なアタッチメント（大型ブレーカーや圧砕機など）が必要不可欠です。また、建物自体が大規模であるため、工期も長くなり、より高度な施工計画と安全管理能力が求められます。

2. アスベスト（石綿）などの有害物質の使用リスクの高さ

特に古い工場や倉庫、ビルなどでは、断熱材、耐火被覆材、屋根材、外壁材などに、発がん性のあるアスベスト（石綿）が使用されている可能性が、住宅に比べて格段に高くなります。アスベストの除去作業は、法律で定められた厳格な手順と管理体制が必要であり、その調査と除去には専門的な知識と高額な費用がかかります。

3. 多種多様な産業廃棄物の発生

住宅解体で出る廃材は主に木くずやコンクリートガラですが、事業用物件の場合は、それらに加えて、事業内容に応じた多種多様な「産業廃棄物」が発生します。例えば、工場であれば製造機械や設備、オフィスであれば大量の什器やOA機器、店舗であれば厨房設備や看板などです。これらの産業廃棄物は、それぞれ種類に応じた適正な処分方法が法律で定められています。

4. 近隣環境へのより高度な配慮

事業用物件は、繁華街やオフィス街、工業地帯といった、住宅街とは異なる環境に立地していることが多くあります。そのため、近隣の店舗やオフィスへの営業補償、歩行者や交通への影響を最小限に抑えるための交通誘導員の配置、夜間作業の必要性など、より複雑で高度な近隣配慮と安全対策が求められます。

5. 関連法規の厳格な適用

事業用物件の解体は、建設リサイクル法や大気汚染防止法（アスベスト関連）、土壌汚染対策法といった各種環境関連法の規制が、より厳格に適用されるケースが多くなります。これらの法令を遵守した計画と実行が、企業のコンプライアンス（法令遵守）の観点からも極めて重要です。

以前、ある工場の解体プロジェクトを担当した際、計画段階で、隣接する稼働中の工場への騒音・振動の影響を最小限に抑えることが最優先課題となりました。私たちは、通常の防音シートに加えて、仮設の防音パネルを設置し、低騒音・低振動工法を採用することで、お隣の操業に一切支障をきたすことなく、無事に工事を完了させることができました。このように、事業用物件の解体は、一つ一つの現場に合わせたオーダーメイドの計画と対策が不可欠なのです。

【種類別】店舗・オフィス・工場・倉庫、それぞれの事業用物件の解体費用と特徴

事業用物件と一口に言っても、その種類によって解体の特徴や注意点、そして費用感は大きく異なります。ここでは、「店舗」「オフィス」「工場・倉庫」の3つのカテゴリーに分け、それぞれの解体費用の目安と、特有のポイントについて解説します。

（※費用相場はあくまで一般的な目安です。建物の規模、構造、立地、内部設備、アスベストの有無などによって大きく変動します。）

1. 店舗（飲食店・物販店など）の解体費用と特徴

店舗の解体は、特に繁華街などの立地条件や、内装設備の仕様に費用が大きく左右されます。

• 特徴:
  • 飲食店の場合、厨房設備（大型冷蔵庫、コンロ、フライヤーなど）や、排気ダクト、グリストラップ（油脂分離阻集器）といった特殊な設備の撤去・処分に専門的な作業と費用が必要です。
  • 物販店では、大量の陳列棚や什器、デザイン性の高い内装材の解体・処分が主な作業となります。
  • 繁華街や商店街にある店舗では、夜間しか作業ができない場合が多く、その際は割増の作業費が発生します。
• 費用相場:
  • 坪単価: 約4万円～10万円程度。飲食店のようの設備が多い場合は高くなる傾向があります。
  • 内装解体（原状回復）との違い: テナントビル内の店舗を契約前の状態に戻す「内装解体」とは異なり、建物全体を解体する場合は、構造体そのものの解体費用が主となります。

2. オフィスビルの解体費用と特徴

オフィスビルの解体では、大量の配線や、アスベスト含有建材への注意が必要です。

• 特徴:
  • 大量のパーテーションやOAフロア（二重床）、天井裏に張り巡らされた電気・通信ケーブルの撤去作業が発生します。
  • 古いビルでは、天井の吹付け材や壁のボード、床のPタイルなどにアスベストが使用されている可能性が高く、事前調査が必須となります。
  • 周辺のオフィスビルへの騒音・振動・粉塵への配慮が、特に厳しく求められます。
• 費用相場:
  • 坪単価: 鉄骨造（S造）で約6万円～9万円、鉄筋コンクリート造（RC造）で約7万円～12万円程度。

3. 工場・倉庫の解体費用と特徴

工場や倉庫の解体は、最も規模が大きく、専門性が求められるケースが多いです。

• 特徴:
  • 建物の構造が強固な鉄骨造や鉄筋コンクリート造であることがほとんどです。
  • 製造ラインの大型機械や重量のある設備の撤去・処分には、専門の重量物運搬業者との連携が必要になる場合があります。
  • 過去に使用していた薬品や油による土壌汚染のリスクが高く、調査が必要になるケースがあります。
  • PCB（ポリ塩化ビフェニル）を含む古い変圧器や蛍光灯の安定器などが残っている場合、特別な処理が必要です。
• 費用相場:
  • 坪単価: 鉄骨造で約5万円～8万円、鉄筋コンリート造で約6万円～10万円程度。
  • 重量単価（トンあたり）: 非常に大規模な場合は、建物の総重量（トン）で費用を算出することもあります。

以前、ある化学薬品を扱っていた古い工場の解体をご依頼いただきました。私たちは、まず徹底的な地歴調査と土壌汚染調査を実施し、特定エリアの土壌浄化が必要であることを確認しました。また、敷地内に残された廃液の入ったドラム缶は、専門の処理業者に依頼して安全に撤去しました。このように、工場や倉庫の解体では、目に見える建物を壊すだけでなく、その土地や施設が長年抱えてきた「負の遺産」を、環境や法律に則って適正に処理するという、非常に重い責任が伴うのです。

【最重要リスク】事業用物件の解体で必須！アスベスト・PCB・土壌汚染の調査と対策

事業用物件の解体において、最も注意しなければならないのが、人の健康や環境に深刻な影響を及ぼす有害物質のリスクです。特に「アスベスト（石綿）」「PCB（ポリ塩化ビフェニル）」「土壌汚染」は、3大リスクとも言える重要なチェック項目です。これらの調査や対策を怠ることは、法律違反となるだけでなく、企業の社会的信用を失墜させる重大な事態に繋がりかねません。

1. アスベスト（石綿）調査・除去

アスベストは、かつて耐火性や断熱性に優れるため、多くの建材に使用されていましたが、吸い込むと肺がんや中皮腫などを引き起こすことが判明しています。

• 法的義務: 2022年4月1日から、建物の解体・改修工事を行う前に、アスベスト含有の有無を調査し、その結果を都道府県などに報告することが、規模の大小にかかわらず全ての工事で義務付けられました。
• 調査と対策: 事前調査でアスベストが見つかった場合、その飛散レベル（レベル1～3）に応じて、厳重な隔離措置（負圧除じん装置の設置など）のもと、専門の作業員が慎重に除去作業を行います。除去費用は、レベルや量によって、数十万円から数千万円以上と非常に高額になります。

2. PCB（ポリ塩化ビフェニル）廃棄物

PCBは、絶縁性が高く、熱で分解しにくい性質から、かつて変圧器（トランス）やコンデンサ、蛍光灯の安定器などの電気機器に広く使用されていましたが、毒性が強く、製造・使用が禁止されています。

• 法的義務: 古い工場やビルを解体する際、これらのPCBを含む機器が残っている場合、所有者は法律で定められた期限内に、専門の処理業者に委託して適正に処理する義務があります。特に高濃度のPCB廃棄物は、処理期限が2027年3月末と迫っており、早急な対応が必要です。
• 調査と対策: 解体前に、建物内の電気設備をリストアップし、銘板などを確認してPCB含有の有無を調査します。含有が判明した場合、専門の収集運搬業者・処分業者に依頼して処理しますが、その費用は非常に高額です。

3. 土壌汚染調査・対策

工場や事業所では、有害物質を含む薬品や油、原材料などが使用されていた可能性があります。これらが過去に漏洩し、土壌や地下水を汚染している場合があります。

• 法的義務とリスク: 土壌汚染対策法では、有害物質使用特定施設の廃止時などに調査が義務付けられています。また、法律上の義務がなくとも、汚染された土地を売却した場合、後から買主に損害賠償を請求されるなど、深刻なトラブルに発展するリスクがあります。
• 調査と対策: まずは土地の利用履歴を調べる「地歴調査」から始め、汚染の可能性があれば、実際に土壌や地下水を採取・分析する「概況調査」「詳細調査」へと進みます。汚染が確認された場合は、汚染土壌の掘削除去や原位置浄化といった対策工事が必要となり、その費用は数百万から数千万円以上に及ぶこともあります。

私が以前担当したオフィスビルの解体では、事前調査で古い蛍光灯の安定器に微量のPCBが含まれていることが判明しました。私たちは、お客様にその事実と法的な処理義務をご説明し、専門の処理業者と連携して、法令に則って安全に処理を進めました。お客様からは、「知らずにいたら大変なことになるところだった。専門家としてリスクを洗い出してくれて本当に助かった」というお言葉をいただきました。事業用物件の解体は、このような「見えないリスク」をいかに的確に発見し、対処できるかが、プロフェッショナルとしての腕の見せ所なのです。

大量の産業廃棄物はどうなる？事業用物件の解体における適正な分別と処理の流れ

事業用物件の解体工事では、住宅解体とは比較にならないほど大量かつ多種多様な「産業廃棄物」が発生します。これらの廃棄物を法律に基づいて適正に処理することは、解体工事を依頼する事業者様（排出事業者）にとっても、施工する私たち解体業者にとっても、極めて重要な責務です。ここでは、事業用物件の解体における産業廃棄物の適正な処理の流れについて解説します。

1. 「排出事業者責任」の原則

まず、大原則としてご理解いただきたいのが、「排出事業者責任」です。これは、事業活動に伴って発生した産業廃棄物は、その処理が完了するまで、工事を発注した事業者様（排出事業者）に最終的な責任がある、という考え方です。たとえ解体業者に処理を委託したとしても、もしその業者が不法投棄などを行った場合、排出事業者であるお客様も責任を問われる可能性があるのです。だからこそ、信頼できる解体業者を選ぶことが非常に重要になります。

2. 建設リサイクル法に基づく「分別解体」

解体工事は、建設リサイクル法に基づき、現場で廃棄物を種類ごとに分別しながら作業を進める「分別解体」が義務付けられています。

• 分別する品目:
  • コンクリート
  • アスファルト・コンクリート
  • 木くず
  • 金属くず（鉄骨、鉄筋、サッシなど）
  • ガラスくず、コンクリート二次製品、陶磁器くず
  • 石膏ボード
  • その他の混合廃棄物
• 目的: このように現場で細かく分別することで、廃棄物の再資源化（リサイクル）を促進し、最終処分される量を減らすことが目的です。

3. 産業廃棄物の適正な処理フロー

分別された産業廃棄物は、以下の流れで処理されます。

1. 収集・運搬: 「産業廃棄物収集運搬業許可」を持つ専門業者が、種類ごとに分別された廃棄物を、現場から中間処理施設などへ運搬します。
2. 中間処理: 「産業廃棄物処分業許可」を持つ中間処理施設で、廃棄物はさらに細かく選別されたり、破砕・焼却されたりして、リサイクルできるものと最終処分するもに分けられます。
3. 再資源化（リサイクル）: コンクリートガラは再生砕石に、金属くずは新たな鉄製品の原料に、木くずはチップや燃料になるなど、多くが再資源化されます。
4. 最終処分: 再資源化が困難な廃棄物は、管理型最終処分場で、環境に影響が出ないよう厳重な管理のもとで埋め立てられます。

4. 適正処理の証明「マニフェスト（産業廃棄物管理票）」

この一連の処理の流れが、適正に行われたことを証明するための重要な書類が「マニフェスト（産業廃棄物管理票）」です。

• 仕組み: 排出事業者（元請けの解体業者）がマニフェストを発行し、収集運搬業者、中間処理業者、最終処分業者が、それぞれ処理を完了するたびにサインをして、その写しを排出事業者へ返送します。
• 排出事業者の義務: これにより、排出事業者は、委託した廃棄物がどの業者によって、どのように処理され、最終的にどこへ行ったのかを最後まで追跡・確認することができます。このマニフェestoの運用と、5年間の保管が法律で義務付けられています。

以前、ある事業者様から「解体費用が格安の業者があるが、大丈夫だろうか」とご相談がありました。その業者の見積もりを見ると、産業廃棄物処分費が相場より極端に安く設定されていました。私たちは、不法投棄のリスクと、マニフェストを発行しない業者の危険性をご説明しました。事業用物件の解体から出る大量の廃棄物の処理費用は、決して安くはありません。不自然に安い価格には、必ず裏があると考え、マニフェストの発行を約束し、適正な処理フローをきちんと説明してくれる誠実な業者を選ぶことが、事業者様自身のリスク管理に繋がるのです。

まとめ

今回のコラムでは、「事業用物件の解体」という、住宅解体とは一線を画す、専門的で複雑なプロジェクトについて、その特殊性から、店舗・工場・オフィス・倉庫といった種類別の費用と特徴、そして事業者が直面する最も重要なリスクであるアスベスト・PCB・土壌汚染への対策、さらには大量に発生する産業廃棄物の適正な処理の流れまで、詳しく解説してまいりました。

事業用物件の解体は、単に建物を壊すという物理的な作業にとどまりません。それは、企業のコンプライアンス（法令遵守）が厳しく問われる事業活動であり、環境への配慮という社会的責任を伴う、高度な管理能力が求められるプロジェクトです。強固な構造物の安全な解体技術はもちろんのこと、各種環境関連法規を熟知し、潜在的なリスクを的確に洗い出し、そして大量の産業廃棄物を法令に則って適正に処理・リサイクルする体制が不可欠となります。

だからこそ、事業用物件の解体を計画される際には、価格の安さだけで業者を選ぶのではなく、豊富な実績と高い専門性、そして何よりも、お客様の事業活動における重要なリスク管理のパートナーとなりうる、徹底した法令遵守の姿勢と高い管理能力を持った、心から信頼できる専門業者を選ぶことが、プロジェクトを成功に導き、ひいては企業の社会的信用を守る上で最も重要なことなのです。

この記事が、事業用物件の解体という大きな決断に直面されている経営者様、ご担当者様にとって、その複雑な全体像を理解し、安心して次の一歩を踏み出すための一助となれば幸いです。

株式会社アライブでは、岡山地域密着をモットーに、空き家、建て替え時の解体作業から舗装工事までおこなっております。もちろん、店舗、工場、オフィス、倉庫といった専門性の高い事業用物件の解体も、豊富な経験と確かな管理体制で、法令遵守と環境配慮を徹底し、お客様のビジネスをサポートいたします。是非！解体の事なら株式会社アライブにお任せください！