【2024年本格施行】空き家対策特別措置法の改正で何が変わった？所有者が知っておくべきリスクと手放し方

2026年10月13日(火)更新

こんにちは！岡山の空き家相談窓口の株式会社アライブです。

岡山県内でも「ご実家を相続したけれど放置してしまっている」「遠方に住んでいて岡山にある空き家の管理ができていない」というお悩みを抱えるご所有者様が増加しています。放置された空き家は近隣トラブルの要因になるだけでなく、ご所有者様の経済的負担を劇的に増加させる要因になります。特に2023年12月に改正され、2024年から本格施行されている改正空き家対策特別措置法（空き家地域不全化防止法）により、放置空き家に対する行政の制限はこれまでにないほど厳格化されました。

この記事では、空き家対策特別措置法の改正によって導入された「管理不全空き家」の新制度、放置し続けた場合の固定資産税最大6倍化のリスク、さらには昭和56年以前に建築された旧耐震基準物件や擁壁問題を抱える物件の資産価値への悪影響について詳しく解説します。

この記事をお読みいただくと、法改正の全体像と放置リスクが明確になり、固定資産税の増税を回避しながら岡山市内や周辺地域の空き家を売却・解体・活用するための具体的な手順が分かります。

岡山県内にご実家や空き家を所有されており、今後の維持管理や処分の進め方に迷われているご家族はぜひ最後まで読んでみてください！

「管理不全空き家」の新設で固定資産税が最大6倍に？空き家対策特別措置法改正の重要ポイント

空き家対策特別措置法の改正において、最も大きな変更点となったのが「管理不全空き家」という新たな区分の新設です。これまでは、倒壊の危険性が非常に高い状態に達した物件のみが「特定空き家」として指定され、行政指導や是正勧告の対象となっていました。しかし、今回の改正空き家対策特別措置法の施行に伴い、特定空き家の一歩手前の段階である物件も「管理不全空き家」として行政指導の対象に組み込まれました。

管理不全空き家に指定されると、ご所有者様には非常に大きな経済的リスクが発生します。従来、住宅が建っている土地には「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用されていました。この特例により、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）の固定資産税は6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されていました。

しかし、管理不全空き家に指定されて行政からの「勧告」を受けると、この住宅用地特例の適用が即座に除外されます。その結果、翌年度からの土地の固定資産税が実質的に最大6倍、都市計画税が最大3倍へと跳ね上がることになります。

【固定資産税の軽減特例と改正による変更】

[ 従来の特例適用時 ]
┌──────────────────────────────────────────────┐
│ 土地の固定資産税：通常の 1/6 に軽減           │
│ 土地の都市計画税：通常の 1/3 に軽減           │
└──────────────────────────────────────────────┘
                       │
                       ▼ 【行政から勧告を受けると特例解除】
[ 改正後の管理不全空き家・特定空き家 ]
┌──────────────────────────────────────────────┐
│ 土地の固定資産税：本来の税額（実質最大6倍に上昇）│
│ 土地の都市計画税：本来の税額（実質最大3倍に上昇）│
└──────────────────────────────────────────────┘

例えば、岡山市内の住宅街で土地の固定資産税を年間3万円（特例適用後）納めていた場合、勧告を受けることで特例が解除され、年間18万円の納付が必要になります。建物自体は年々老朽化して資産価値が下がるにもかかわらず、維持費用だけが急激に膨らむ事態に直面するのです。

私ども岡山の空き家相談窓口の株式会社アライブでも、「行政から管理指導の手紙が届いて慌てて相談に来られた」という岡山市北区のご相談者様（50代男性）の事例がありました。ご相談者様は「数か月放置していただけ」とお考えでしたが、雑草が茂り屋根瓦が崩れ落ちかけた状態だったため、管理不全空き家の候補として自治体にマークされていました。法改正以降、行政の現地調査のスピードと指導の厳しさは以前の数倍に増しているのが実情です。

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改正前後における空き家指定基準と税制上の違い

改正前と改正後では、行政が空き家に介入できるタイミングと税制上の措置が大きく異なります。以下の表で違いを確認してみましょう。

上記のように、改正後は「特定空き家になるのを待たずに、危険の予兆段階で増税措置を適用できる」仕組みに変わりました。窓ガラスが割れている、雑草が道路に飛散している、外壁にひび割れが入っているといった軽微に見える放置状態であっても、管理不全空き家に指定されるリスクが十分にある点に注意してください。

放置するとどうなる？行政指導・勧告から「特定空き家」指定までの流れ

空き家を管理せずに放置し続けた場合、行政による手続きは段階的に進行します。ある日突然ペナルティが課されるわけではなく、助言・指導から始まり、最終的には過料や強制執行に至る明確なステップが存在します。空き家対策特別措置法の改正に基づき、行政が執行する一連のプロセスを正確に把握しておく必要があります。

手続きは、近隣住民からの通報や行政の定期巡回による現地調査から始まります。自治体が状況を危険と判断した場合、ご所有者様に対して「助言または指導」の通知が届きます。この段階で自主的に樹木の伐採や建物の修繕を行えば、次のステップへ進むことを回避できます。しかし、この指導を無視して放置を継続した場合、行政は「勧告」を出します。

勧告が発出された時点で、前述の住宅用地特例が完全に除外され、固定資産税の増税が確定します。さらに勧告にも従わない場合は「特定空き家」に指定され、「命令」へと段階が上がります。命令違反には50万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があり、最終的には行政代執行によって自治体が強制的に建物を解体撤去します。解体に費用として数百万円から一千万円以上の金額が請求され、ご所有者様の給与や金融資産、不動産が差し押さえられることになります。

【行政処分と増税・ペナルティの進展フロー】

1. 現地調査・状況把握（自治体による点検）
    │
    ▼
2. 助言・指導（管理改善の通知 / この段階で対処すればペナルティなし）
    │
    ▼
3. 管理不全空き家としての「勧告」★固定資産税が最大6倍に増税確定！
    │
    ▼
4. 特定空き家への指定・「命令」（命令違反は50万円以下の過料対象）
    │
    ▼
5. 行政代執行（強制解体を実施 / 費用全額をご所有者様へ請求・資産差し押さえ）
    │
    ▼
【最終的な未納費用の回収・差し押さえ完了】

特定空き家に指定される4つの具体的判断基準

国土交通省のガイドラインに基づき、自治体が「特定空き家」として指定する際の基準には主に以下の4つの項目があります。

1. 倒壊等保安上危険となるおそれのある状態壁の傾き、基礎の割れ、屋根瓦の滑落、腐食による床落ちなどが確認され、強風や地震で全壊・飛散する危険性が高い状態です。
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態ゴミの放置による悪臭の発生、ネズミやハチなどの害虫・害獣の繁殖、排水設備からの不衛生な液体の漏れなどが認められる状態です。
3. 適切に管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態庭木や雑草が敷地外へ大きくはみ出し、街頭の視界を遮っている状態や、壁への落書き、多数の不法投棄物が放置されている状態です。
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態施錠がされておらず不審者が自由に出入りできる状態や、放火の危険性が著しく高い状態、雪の落下等で通行人に危険が及ぶ状態です。

実際に岡山市南区の空き家をご所有されていた相談者様（60代女性）は、ご実家の庭木が道路へ大きくはみ出し、特定空き家の手前である管理不全空き家の助言通知を受け取りました。遠方にお住まいだったため対処を先延ばしにしていたところ、台風の日に瓦が飛散して隣家の自家用車を傷つけてしまい、修繕費用と損害賠償で合計150万円以上の出費を余儀なくされました。行政からの通知を放置することは、増税だけでなく民事上の大きな賠償責任を引き起こす点に注意が必要です。

売却・解体・活用法まで！固定資産税の増税リスクを回避する具体策

管理不全空き家や特定空き家に指定され、固定資産税の増税リスクを抱え込む前に、ご所有者様は早期に具体的な対策を講じる必要があります。空き家問題を根本的に解決するための選択肢は、主に「売却する」「解体して土地として利用・売却する」「リフォームして活用する」の3つに集約されます。それぞれの特徴、メリット、デメリットを正しく理解し、ご自身の物件状態や資金状況に合わせた最適な手段を選択しましょう。

【空き家対策の3大アプローチ】

 ┌──────────────────────────────────────────────┐
  │         空き家問題解決の具体策         │
  └──────────────────────┬───────────────────────┘
                         │
        ┌────────────────┼────────────────┐
        ▼                ▼                ▼
   【 売却する 】    【 解体する 】   【 活用する 】
   ・仲介売却        ・更地売却       ・賃貸戸建て
   ・不動産買取      ・駐車場経営     ・リノベーション
   ・空き家バンク    ・コインランドリー ・商業活用

空き家を現状のまま放置せず早期に対処することで、無駄な維持費や税金の支払いをカットできるだけでなく、不動産としての価値が残っているうちに現金化することが可能です。

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1. 現状のまま売却する（不動産売却・仲介・買取）

空き家を手放す最も確実でスピーディーな方法が「現状売却」です。売却には一般的な「不動産仲介」と、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」の2通りがあります。

• 不動産仲介（市場での売却）不動産会社に買主の募集を依頼する方法です。市場価格に近い価格で売却できる可能性がある点がメリットです。しかし、物件の老朽化が激しい場合や岡山市郊外の立地では、買主が見つかるまでに数か月から数年かかる場合があります。また、契約不適合責任（売却後に雨漏りなどの不具合が見つかった場合の損害賠償責任）を負うリスクがあります。
• 不動産買取（不動産会社による直接購入）不動産会社が直接その物件買い取る方法です。売却価格は市場価格の7割〜8割程度に下がる傾向がありますが、最短数日から数週間で確実に現金化できます。家具や不用品が残ったままの「現状渡し」が可能で、契約不適合責任が免除されるケースが多いため、遠方のご所有者様や早期手放しを希望される方に最適です。

2. 建物解体して更地にする（解体後の土地活用・更地売却）

建物の老朽化が著しく住居としての再利用が困難な場合は、建物を解体して更地（更地売却・土地活用）にする方法が有効です。

• メリット特定空き家や管理不全空き家に指定されるリスクを完全に解消できます。また、更地にすることで駐車場や資材置き場、新築住宅用地としての需要が生まれ、買い手が見つかりやすくなります。
• デメリット解体工事費用（木造住宅で坪単価4万円〜6万円程度、30坪で約120万〜180万円）が必要になります。さらに、解体して更地にすると住宅用地特例が適用されなくなるため、売却完了までの期間は土地の固定資産税が上昇します。解体を行う際は、解体後すぐに売却できる見込みがあるかを事前に確認することが重要です。

3. リフォーム・リノベーションして活用する（賃貸・事業利用）

立地条件が良い岡山市中心部や駅周辺の物件であれば、建物を改修して賃貸物件として活用する道もあります。

• メリット毎月安定した家賃収入を得ることができ、住宅用地特例も継続して適用されるため固定資産税の軽減措置を受け続けられます。
• デメリットリフォーム費用（数百万円〜）の初期投資が必要です。入居者が集まらない場合の空室リスクや、定期的な修繕管理の手間が発生します。投資回収期間をしっかりとシミュレーションした上で判断する必要があります。

昭和56年以前の物件は注意！耐震基準や擁壁問題が及ぼす資産価値への影響

空き家の売却や活用を検討する際、特に注意しなければならないのが「昭和56年（1981年）5月以前に建築された旧耐震基準の物件」と「擁壁（ようへき）や崖地に建つ物件」です。岡山市内や周辺の旧住宅街においても、これらの問題を抱える空き家が非常に多く存在し、資産価値や売却難易度に直接的な影響を及ぼしています。

昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」に基づいているため、震度6強以上の大地震に対する耐震性が不足している可能性が高いと判断されます。旧耐震基準の物件は、買主が住宅ローンを組む際に金融機関の担保評価が著しく低くなるほか、住宅ローン減税などの税制優遇措置が適用されないケースが多くなります。結果として買い手が限定され、買主から大幅な値下げ要求を受ける原因となります。

【旧耐震基準と新耐震基準の境界線】

 1981年（昭和56年）5月31日以前の建築確認
 ┌──────────────────────────────────────────────┐
 │ 旧耐震基準物件                              │
 │ ・震度6強以上での耐震性に不安                │
 │ ・住宅ローン審査が厳しい                     │
 │ ・減税措置の適用外となるケースが多い         │
 └──────────────────────────────────────────────┘
                       │
 1981年（昭和56年）6月1日以降の建築確認
 ┌──────────────────────────────────────────────┐
 │ 新耐震基準物件                              │
 │ ・震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない設計     │
 │ ・資産評価が維持されやすい                   │
 └──────────────────────────────────────────────┘

さらに、岡山市の山手エリアや高台の住宅地に多く見られる「擁壁問題」も深刻です。古い擁壁（大谷石で作られた擁壁や無許可で築造された古い擁壁）は、現在の建築基準法や宅地造成等規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）の基準を満たしていない「既存不適格」となっているケースが多々あります。このような土地に建物を建て替える場合、自治体の許可を得るために数十万〜数千万円規模の「擁壁のやり直し工事」が必要となることがあり、土地価格以上の解体・工事費用がかかる結果、売却が事実上不可能になるケースも存在します。

私どもアライブが担当した岡山市中区の事例では、昭和52年築のご実家（旧耐震基準）と高高さ3メートルの古い擁壁を抱えた空き家がありました。他社様では「耐震補強費用と擁壁工事費用で売買価値はゼロ、むしろマイナス査定」と言われご所有者様が諦めかけていらっしゃいました。しかし、株式会社アライブでは専門の土地土地解体業者および擁壁専門業者と提携し、解体後の活用用途を工夫することで、無事に専門買取業者へ売却を成立させることができました。難解な条件を抱える物件ほど、専門的なノウハウを持つ窓口へのご相談が不可欠です。

旧耐震物件・擁壁物件のチェックポイント

ご所有の空き家が以下の項目に該当する場合、資産価値に大きな影響を与える可能性があるため早期の査定・調査をおすすめします。

• 建築年月の確認：登記簿謄本で「昭和56年5月31日以前」の表記があるか
• 耐震診断の実施有無：過去に自治体などの耐震診断を受けた記録があるか
• 擁壁の水抜き穴：擁壁に適切な水抜き穴が設置されているか、クラック（ひび割れ）や孕み（はらみ）がないか
• 検査済証の有無：擁壁設置時の「検査済証」が保管されているか

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後回しは厳禁！空き家相談窓口を活用した最短でトラブルを解決するステップ

空き家に関するトラブルや固定資産税の増税リスクは、放置すればするほど状況が悪化し、解決にかかる費用や労力が膨れ上がります。「誰に相談すればいいのか分からない」「親の相続登記が終わっていない」とお悩みの方も、適切なステップを踏むことで最短ルートでの解決が可能です。

空き家問題をスムーズに解決するための実践的なステップは以下の通りです。

1. 現在の権利関係と物件状態の把握登記事項証明書で名義人を確認し、相続登記が完了しているか確かめます。（2024年4月より相続登記の申請が義務化されています）。併せて、固定資産税の納税通知書で土地・建物の評価額を確認します。
2. 空き家専門の相談窓口への相談不動産の仲介・買取だけでなく、相続登記、税金、解体、残置物処理まで一括で相談できる地域密着の専門業者へ連絡します。
3. 現地の現地査定・現地調査の実施単なる机上査定ではなく、建物の老朽化具合や隣地境界、擁壁の状態、道路付け（再建築が可能かどうか）を専門家が現場で調査します。
4. 最適な方針（売却・解体・活用）の決定と実行査定結果をもとに、最も維持コストがかからず、ご所有者様の手元に資金が残る（または持ち出しが少ない）提案を選択し、売買契約や解体工事を進めます。

【空き家解決の最短4ステップ】

 ［ステップ1］権利関係・登記の確認（名義確認・相続登記の準備）
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      ▼
 ［ステップ2］岡山の空き家相談窓口（株式会社アライブ）へ相談
      │
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 ［ステップ3］現地調査・耐震/擁壁/再建築可否の査定実施
      │
      ▼
 ［ステップ4］売却・買取・解体の方針決定と契約実行

後回しにしている間にも、毎年の固定資産税の請求や建物の老朽化が進んでいきます。「まずは査定金額とリスクの有無だけを知りたい」という段階でも、早めにプロの手を借りることが最大の防衛策となります。

よくある質問（Q＆A）

空き家対策特別措置法の改正や、岡山県内での空き家処分に関してよく寄せられるご質問に回答します。

• Q. 遠方に住んでいて岡山市内の空き家へ立ち会えませんが、相談や売却手続は可能ですか？A. はい、完全に手配可能です。株式会社アライブでは、現地調査や立ち会い不要での写真レポート報告、郵送やオンラインを活用した契約・売却手続きに対応しております。ご遠方にお住まいのご所有者様も安心してご相談ください。
• Q. 建物の中に親の遺品や不用品がたくさん残っていますが、そのまま売却できますか？A. 可能です。不動産買取をご利用いただく場合は、残置物や家具を残したままの「現状渡し」で買い取ることが可能です。ご自身で片付けや清掃を行う手間をかけずにそのまま手放すことができます。
• Q. 空き家解体ローンや岡山市の解体補助金制度は利用できますか？A. ご利用いただけます。岡山市や周辺自治体では、危険な空き家の解体費用に対して上限額を設定した補助金制度が用意されている場合があります。また、提携金融機関の空き家解体ローン等のご紹介も可能です。補助金の申請要件に該当するかどうかの調査もアライブでサポートいたします。

まとめ

2024年から本格施行されている改正空き家対策特別措置法により、「管理不全空き家」の新設をはじめとする放置空き家への取り締まりは大幅に強化されました。これまで「倒壊寸前でなければ大丈夫」と考えていた物件であっても、行政からの指導や勧告を受け、固定資産税が最大6倍へと引き上げられるリスクが日常的に存在します。

特に昭和56年以前の旧耐震基準物件や擁壁問題を抱える土地の場合、資産価値の下落が進む前に早期の売却や解体、活用といった具体的な対策を打つことが極めて重要です。複雑な相続手続きや残置物の処分、売却方法の選定にお悩みの方は、放置せずにプロへ相談することをお勧めいたします。

株式会社アライブでは、岡山地域密着をモットーに空き家の相談窓口センター開いております。是非！空き家の事なら株式会社アライブにお任せください！